Por el alquiler de viviendas a inquilinos menores de 30 años
(o menores de 35 años si el contrato es anterior a 1 enero 2011) con rentas
superiores al IPREM, los propietarios pueden reducir un 100% el rendimiento
neto positivo declarado (ingresos – gastos), de forma que no tributará por
IRPF. Pues bien, los propietarios deben tener mucho cuidado con los gastos que
declaran en relación con esos alquileres, pues de lo contrario pueden terminar
tributando. Por increible que pueda parecer puede ser mejor no declarar gastos.
Un compañero economista me ha pasado copia de una propuesta
de liquidación provisional IRPF 2010 notificada a un propietario que había
alquilado una vivienda a un inquilino que cumplía aquellos requisitos. En su
declaración IRPF 2010 había declarado unos ingresos de 12.000 y unos gastos de
8.000 (redondeo cantidades) por reparaciones, amortización, IBI, etc. Le
quedaba pues un rendimiento neto positivo de 4.000, y como su inquilino le
había entregado la correspondiente comunicación indicando que cumplía los
requisitos de edad y renta, ese propietario había aplicando la correspondiente
reducción del 100% (-4.000), resultando un rendimiento neto reducido de 0.
En febrero 2012 la Agencia Tributaria
requiere a ese propietario para que aporte “Contrato de arrendamiento o
subarrendamiento de bien urbano o rústico y justificación de los gastos
deducibles, de capital inmobiliario, consignados en su declaración”. Parece que
Hacienda da por hecho que el inquilino cumple los requisitos para aplicar
reducción del 100%, y ni siquiera solicita la comunicación firmada por el
inquilino, pero comprueba los gastos deducibles que se habían declarado.
Unos meses después, Hacienda notifica a ese propietario una
liquidación provisional “paralela” considerando que hay unos gastos de
reparación por importe de 2.500 euros que se han declarado y deducido por el
propietario pero que no son deducibles (unos porque según el contrato debían
ser asumidos por el inquilino y otros porque beneficiaban a la vivienda
alquilada y a otra vivienda sin alquilar y considera Hacienda que un 50% de tal
gasto no se puede deducir). Los CÁLCULOS de Hacienda en la liquidación “paralela”
respecto de ese alquiler son los siguientes:
Ingresos 12.000
Gastos 5.500
(en lugar de los 8.000 declarados)
Rendimiento neto 6.500
Reducción por arrendamiento vivienda 4.000
Es decir, aunque el inquilino cumpla los requisitos para
aplicar la reducción del 100%, Hacienda sólo permite descontar la misma reducción
que se había declarado inicialmente, de forma que queda un Rendimiento neto
reducido de 2.500 (el importe de los gastos declarados que Hacienda considera
no deducibles) y quiere Hacienda en la liquidación paralela que se tribute
sobre ese rendimiento de 2.500.
El resultado es tan llamativo como injusto. La Agencia Tributaria
aplica de forma absolutamente literal el art. 23.2 de la Ley del IRPF, que
establece:
“1.-En los supuestos
de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto
calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un
60 %. Tratándose de rendimientos
netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los
rendimientos declarados por el contribuyente.
2.-Dicha reducción será del 100 %,
cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos
rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período
impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de
estos requisitos….”.
El legislador viene a decir al propietario: Tienes que
declarar esos alquileres, y si lo haces sólo tributarás sobre el 40% del
beneficio (reducción del 60%) o no pagarás nada (reducción del 100%) si el
inquilino es jóven y con rentas superiores al IPREM. Si no declaras y Hacienda
te pilla te hará tributar sobre la totalidad del beneficio (no tendrás derecho
a ninguna reducción).
El problema es que Hacienda va más allá, e interpreta que
aún siendo bueno y declarando todos los ingresos, si el propietario no es muy
meticuloso con los gastos y descuenta gastos que no son deducibles, entonces
resultará un mayor rendimiento neto positivo sobre el que NO se podrá aplicar
ninguna reducción (ni del 60% ni del 100%).
La CONCLUSIÓN es
evidente:
1.-Por los alquileres de viviendas a jóvenes que cumplan los
requisitos para aplicar reducción del 100%, los propietarios:
-cada año, antes de confeccionar su declaración de IRPF,
deben conseguir la correspondiente comunicación firmada por el inquilino (ver
modelo comunicación en nuestro post del 12 abril 2012),
-deben tener mucho cuidado con los gastos deducibles y
declarar sólo aquellos gastos (de reparación o conservación, intereses de
préstamos, comunidad, etc.) que clarísimamente sean deducibles (que se
correspondan con la vivienda alquilada y con el período en que ha estado
alquilado, que por contrato hayan sido asumidos por la propiedad, etc.). Si el
gasto es dudoso es mejor no ponerlo, pues al mayor rendimiento neto positivo
que pueda resultar se le aplicará en todo caso la reducción del 100%, y no
existirá así el peligro de que Hacienda lo rechace y exija tributar sobre su
importe.
2.- Por los alquileres de viviendas a los que resulte
aplicable la reducción general del 60% los propietarios también deben tener
mucho cuidado con los gastos que declaran como deducibles, pues los gastos que
Hacienda pueda rechazar incrementarán el rendimiento neto positivo y Hacienda
puede obligar a tributar sobre ese mayor rendimiento sin aplicarle la reducción
del 60%.
Palma,
30 mayo 2012
Abogado-Asesor
Fiscal
Te
invito a utilizar los comentarios para dejar tu opinión en este artículo. Si te
ha gustado esta publicación y no quieres perderte ninguna otra, sígueme a
través de Twitter, suscripción por email, ..... ¡Gracias!
