martes, 6 de marzo de 2012

VALORACIÓN DE INMUEBLES EN HERENCIAS A EFECTOS FISCALES (2012)

Cuando se aceptan HERENCIAS CON INMUEBLES, suele ser habitual declarar dichos inmuebles con valores inferiores a sus valores reales, con la intención de reducir los costes e impuestos derivados de dicha aceptación: Impuesto de Sucesiones, Notario, Registro, etc.
En muchos casos esa forma de actuar puede ser un GRAN ERROR. El valor que puede interesar declarar para los inmuebles dependerá de si se trata de una herencia “barata” o de una herencia “cara”, y también de la intención o no de vender o transmitir los inmuebles heredados a corto o medio plazo.

HERENCIAS BARATAS
En España, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es, en principio, un Impuesto elevado, ya que la normativa ESTATAL establece que hay que tomar el valor REAL de los bienes heredados en la fecha del fallecimiento y aplicar una tarifa progresiva que va desde el 7,65% hasta el 34%, estableciéndose determinadas reducciones en caso de herencias a favor de familiares cercanos, e incrementos cuando son a favor de parientes más alejados o de extraños, o cuando el heredero tiene ya un gran patrimonio, pudiendo en estos caso tributar por encima del 68%.
Sin embargo, las HERENCIAS ENTRE FAMILIARES DIRECTOS RESIDENTES SON HERENCIAS “BARATAS” desde el punto de vista fiscal, en el sentido de que se pagan impuestos muy reducidos, o incluso se puede llegar a no pagar nada, porque son las Comunidades Autónomas las que cobran estos impuestos en base a sus propias normativas, y resulta que prácticamente todas las Comunidades Autónomas han aprobado para sus residentes unas rebajas muy considerables.
Así por ejemplo, en Baleares tributan como máximo al 1% las herencias entre familiares directos:
-si el causante es residente fiscal en España y en Baleares (si procede de otra Comunidad debe haber vivido más tiempo en Baleares durante los últimos 5 años),
-y, además, los herederos son residentes en España
Los extranjeros también pueden acogerse a esta tributación reducida si acreditan esa residencia fiscal en España/Baleares.
Pues bien, en herencias “baratas” puede resultar MUY ACONSEJABLE aceptar la Herencia declarando los inmuebles con un VALOR PROXIMO A SU VALOR REAL, algo inferior y en ningún caso superior. De esta manera, si en el futuro se venden esos inmuebles o se donan a un familiar, se evitará tributar en el Impuesto sobre la Renta por una elevada ganancia patrimonial.
El heredero pagará por ejemplo en Baleares un 1% por el Impuesto Sucesiones, pero se ahorrará hasta el 21% del Impuesto Renta cuando venda o done el inmueble (hasta un 27% si vende o dona en 2012 o 2013).
Muchos herederos declaran valores muy inferiores al valor real y dan, por ejemplo, un valor de 200.000 a un inmueble que quizá valga 400.000. De entrada se ahorran un dinero (1% Impto Sucesiones y algo más de notario, registro, etc) pero si venden al cabo de cierto tiempo por un precio de 400.000 tendrán que pagar en principio un 21%-27% sobre la diferencia. Sin duda, puede valer la pena pagar ahora un 1% (o un 2% incluyendo gastos de notario, registro, etc.), para ahorrarse hasta un 27% en el futuro. Lo que NO es posible es pasarse de listo y declarar un valor superior al real, para luego vender y generar una pérdida.
En todo caso, hay que tener en cuenta que en España se ha restablecido el IMPUESTO PATRIMONIO, en principio sólo para 2011 y 2012, aunque algunas Comunidades Autónomas han decidido no cobrarlo a sus residentes (Madrid, Valencia, Baleares). Si resulta aplicable este impuesto, los herederos que ya tengan un patrimonio elevado y hereden inmuebles con un valor alto se lo tendrán que pensar, pues por dicho Impuesto tendrían que pagar cada año entre un 0,2 y un 2,5%.

HERENCIAS CARAS
Hay herencias en que el Impuesto de Sucesiones a pagar puede ser muy elevado. Así por ejemplo, en las herencias entre hermanos, tíos, sobrinos, etc., se puede terminar tributando entre el 12,14 y el 53,99% o más. En las herencias entre parientes más lejanos o extraños entre el 15,30 y el 68% o más. En las herencias entre familiares directos no residentes entre el 7,65 y el 34% o más.
En estas herencias “caras” puede resultar aconsejable aceptar la Herencia tomando como valor de los inmuebles el más reducido posible. En ocasiones se pueden tomar valores reducidos resultantes de aplicar aplicar los propios criterios o programas de valoración de inmuebles de la correspondiente Hacienda Autonómica.
En BALEARES, por ejemplo, se viene publicando cada año una Instrucción de la Agencia Tributaria Islas Baleares, ATIB (la última es la Instrucció 2/2011, de 26 de octubre, BOIB nº 163 de 29/10/11) que establece los criterios que sus órganos deben considerar para la comprobación del valor real de los inmuebles situados en Baleares a efectos del ITP y AJD y del ISD. A través de la página web de la ATIB se puede determinar el valor de los inmuebles situados en Baleares en base a las reglas establecidas en esas instrucciones. Los valores declarados que sean iguales o superiores a los valores derivados de la aplicación de dichas reglas EN PRINCIPIO se admitirán como válidos y no serán objeto de comprobación de valores.
En cualquier caso, para evitar sanciones no deben declararse para los inmuebles valores inferiores al mayor de los tres siguientes: valor catastral, valor de adquisición, valor comprobado por Hacienda.
Con todo, declarando valores reducidos en herencias entre no residentes, o entre hermanos, tíos, sobrinos, extraños, etc, se trata de evitar pagar un Impuesto sobre Sucesiones muy elevado (30, 40, 50, 68% o más), pero es posible que Hacienda no esté de acuerdo con ese valor y tengamos que luchar contra la comprobación. Además, hay que asumir que en caso de venta o transmisión posterior de los inmuebles heredados podría haber ganancia patrimonial (por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor reducido declarado en la herencia incrementado con los gastos e impuestos) por la que se tendría que pagar hasta un 21-27% del Impuesto sobre la Renta.

CONCLUSION
Con todo, en cualquier Herencia con inmuebles se pueden conseguir importantes ahorros fiscales, presentes o futuros, ajustando el valor declarado en la aceptación en función del valor real, del parentesco entre difunto y herederos, de la residencia fiscal de uno y otros, de la intención o no de vender en un futuro, etc. Para ello, resulta fundamental contar con un asesoramiento fiscal especializado y, muchas veces, con estudios o informes de profesionales o empresas de Tasación que nos puedan orientar sobre el valor real o posible valor de venta de determinados inmuebles.

Palma, 6 marzo 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal




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